Comparez objectivement le rendement d'un investissement immobilier locatif avec un placement équivalent en ETF. Même apport, même durée, deux stratégies.
Capital investi : même montant que l'apport + frais de notaire (5%)
240 000 CHF
MSCI World historique : ~7-8%. SMI : ~6-7%.
Immobilier
759 484 CHF
Rendement brut : 3.3% | Net : 2.5%
Différence
+169 240 CHF
en faveur des ETF
ETF
928 724 CHF
Rendement total : +287%
Hypothèse clé :Le même montant (apport + frais de notaire) est investi soit dans l'immobilier, soit en ETF. Cela permet une comparaison équitable du rendement sur fonds propres.
Immobilier :La valeur nette inclut l'appréciation du bien, les loyers encaissés (nets de charges et d'intérêts hypothécaires), et déduit la dette restante. L'amortissement est linéaire sur la durée choisie.
ETF :Croissance composée annuelle au taux choisi, sans versements supplémentaires. En Suisse, les plus-values sur titres sont exonérées d'impôt pour les particuliers.
Ce qui n'est pas inclus :Vacance locative, impôts sur les revenus locatifs, déduction fiscale des intérêts hypothécaires, frais de transaction ETF, impôt sur la fortune. Ces facteurs varient selon le canton et la situation personnelle.
Non. L’immobilier bénéficie de l’effet de levier (hypothèque) qui amplifie le rendement sur fonds propres. Dans un marché immobilier en forte hausse avec des taux bas, l’immobilier peut surperformer. Mais les ETF offrent une liquidité et une diversification incomparables.
Les frais d’acquisition varient selon le canton : environ 3-5% du prix du bien. Ils incluent les émoluments du notaire, le droit de mutation, l’inscription au registre foncier. Genève est parmi les cantons les plus chers (~5%).
Le rendement brut moyen en Suisse est de 3-4% pour les appartements. Les grandes villes (Genève, Zurich) offrent des rendements plus faibles (2-3%) mais une meilleure appréciation du capital. Les régions rurales offrent des rendements plus élevés mais un risque de vacance supérieur.